Immobilienverkauf in Eigenregie: Ein teures Risiko?

Der private Verkauf des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung wird oft unterschätzt. Kleine Fehleinschätzungen oder Lücken im Prozess können Sie schnell mehrere zehntausend Franken kosten.

Bewertungsgutachten
Ein professionelles Bewertungsgutachten ist essenziell für einen realistischen Verkaufspreis. Bei komplexeren Objekten stossen sogenannte «Hedonische Bewertungen» oftmals an ihre Grenzen. Dann gilt es, den Wert mit anderen methodisch anerkannten Verfahren herzuleiten. Wichtig dabei: Die Bewertung sollte von einem akkreditierten Bewertungsexperten vorgenommen werden. Solche Bewertungsgutachten werden von Finanzinstituten anerkannt und für die Kreditvergabe akzeptiert.

Verkaufsbroschüre
Die Verkaufsunterlagen müssen vollständig, inhaltlich korrekt und aussagekräftig sein. Nur anhand einer vollständigen Dokumentation können die Banken der Interessenten eine interne Bewertung durchführen und eine Finanzierung umfassend prüfen. Wenn eine Dokumentation primär nur aus Innen- und Aussenaufnahmen besteht, die dann noch stark bearbeitet wurden, ist das nicht das «Mass aller Dinge». Wichtig sind u. a. auch:

• die Basisdaten zur Liegenschaft
• eine transparente Aufstellung über getätigte Instandsetzungen und Erneuerungen
• Angaben über den Erneuerungsfonds bei STWE
• ein aktueller Grundbuchauszug
• Angaben zu Lage, Umfeld, Merkmalen (u. a. Energieverbrauch, jährliche Betriebskosten usw.) und Ausstattung des Objekts.

Wertpotenzial / Nutzungsreserven
Ausnützungsreserven können enorm wertrelevant sein, sofern sie rechtzeitig erkannt und korrekt beurteilt werden. Vor allem bei älteren Einfamilienhäusern mit grossem Landanteil ist hier oft erhebliches Potenzial vorhanden, das im Verkaufspreis zu berücksichtigen ist.

Ablaufprozess
Ein klar strukturierter Verkaufsprozess ist für alle Beteiligten (Verkäufer und Käufer) relevant. Wer Fristen oder Schritte verpasst, riskiert kostspielige Verzögerungen. Eine professionelle Begleitung durch den Verkaufsprozess kann die Abwicklung und das Ergebnis positiv beeinflussen.

Haftungsrisiken
Verkäufer können für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden. Kann dem Verkäufer nachgewiesen werden, dass er einen Mangel absichtlich verschwiegen hat, greift der Gewährleistungsausschluss nicht. In einem solchen Fall kann der Käufer Ersatz oder die Rückabwicklung fordern.

Steuerbelastung
Ein Immobilienverkauf hat steuerliche Folgen. Relevant ist vor allem die Grundstückgewinnsteuer. Bei einer Besitzdauer von mehr als 20 Jahren ist die Bestimmung des Verkehrswertes von vor 20 Jahren massgebend. Diesen von der Steuerbehörde angesetzten Wert gilt es objektiv zu überprüfen, da er den Reingewinn und somit die Steuerbelastung massgeblich beeinflusst.

Tipp und Empfehlung
Wer seine Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen möchte, sollte die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler prüfen, der über fachlich anerkannte Aus- und Weiterbildungen im Immobiliensektor verfügt.

Wichtig zu wissen
Immobilienmakler ist kein geschützter Begriff, jeder darf sich so nennen. Umso wichtiger ist eine kluge Wahl: Ein Makler mit vertieften Fachkenntnissen, guter lokaler Marktkenntnis und einem langjährigen Leistungsausweis kann den Wert einer Immobilie besser einschätzen und professioneller durch den Verkaufsprozess führen. Zudem ist Expertise bei Fragen zu Unterhalt, Renovationen, Steuern und Finanzierung nötig. Von Banken akkreditierte Schätzungsexperten bieten Gewähr dafür, dass der Verkaufspreis auch als Belehnungswert akzeptiert wird. All diese Kompetenzfelder setzen eine entsprechende Ausbildung voraus. Die UBV Immobilien Treuhand AG setzt auf fachlich ausgebildete Mitarbeitende.

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