Eigenmietwert: Berechnung, wichtige Faktoren und Aussichten

Der Eigenmietwert in der Schweiz
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Er wird – wie die Liegenschafts- und Vermögenssteuer – auf Erst- und bewohnte Zweitwohnungen erhoben und richtet sich nach dem markt- und ortsüblichen Mietzins für vergleichbare Objekte.

Wer muss den Eigenmietwert versteuern?
Steuerpflichtig sind alle Wohneigentümer/innen, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen. Unabhängig davon, ob sie ständig darin wohnen oder nicht. Es genügt, wenn ihnen die Immobilie ständig zur Verfügung steht.

Eigenmietwert berechnen: kantonale Unterschiede
Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert:

• 11 Kantone stellen auf die Vergleichsmiete ab und berechnen den Eigenmietwert auf der Grundlage des markt- und ortsüblichen Mietzinses: Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri und Wallis.
• 7 Kantone wenden das Einzelbewertungsverfahren an und berechnen den Eigenmietwert mit einem hedonischen Computermodell, das objekt- und standortspezifische Kriterien berücksichtigt: Aargau, Bern, Fribourg, Jura, Nidwalden, Obwalden und Thurgau.
• Die Kantone Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Neuchâtel, Solothurn, Waadt, Zug und Zürich haben eigene Bewertungsmethoden entwickelt.

Bund und Kantone setzen den Eigenmietwert zur Förderung des Wohneigentums tiefer als den Marktwert an. Der Eigenmietwert soll 60 Prozent nicht unterschreiten. Bei der direkten Bundessteuer achtet die Steuerverwaltung darauf, dass die Werte im kantonalen Durchschnitt nicht unter 70 Prozent fallen.

Beispiel Eigenmietwert berechnen
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert mit 3,5 Prozent (Einfamilienhäuser) beziehungsweise 4,25 Prozent (Eigentumswohnungen) des Steuerwertes berechnet. Der Steuerwert beträgt 70 Prozent des Marktwertes.

Ab 2025 steigen die Steuern
Die Häuser- und Wohnungspreise sind seit 2009 explodiert. Ab nächstem Jahr soll sich dies auf die Steuerrechnung auswirken.

Die Zürcher Hauseigentümerinnen und Wohnungsbesitzer müssen sich auf teils deutlich höhere Steuerrechnungen gefasst machen. Denn ihre Immobilie und ihr Stockwerkeigentum werden ab der Steuerperiode 2025 vom Steueramt viel höher bewertet werden.

Die Grundlage für die Neubewertung bietet ein vom kantonalen Steueramt in Auftrag gegebenes Gutachten der Immo-Beratungsfirma Wüest Partner. Es berücksichtigt die Daten bis 2020.

Hoher Wertzuwachs
Die Analyse kam zum Schluss, dass die Verkehrswerte der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit der letzten Einschätzung im Jahr 2009 im kantonalen Mittel um weit mehr als 50 Prozent gestiegen sind. Gleichzeitig sind auch die Mietwohnungspreise um 15 Prozent gestiegen.

Häuser viel zu tief bewertet
Zum anderen erhöht sich durch die Neubewertung der Steuerwert der Liegenschaft, was sich auf die Vermögenssteuern niederschlägt. Der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft darf nicht tiefer als 70 Prozent des sogenannten Verkehrswerts liegen, der dem aktuellen Marktpreis der Immobilie nahekommt. Ein Zürcher Gericht hatte vor ein paar Jahren festgestellt, dass einige Liegenschaften mit Werten besteuert wurden, die unter 50 Prozent des realen Werts liegen.

Der Eigenmietwert schenkt in der Regel aber steuerlich mehr ein als der Vermögenssteuerwert.

Der grösste Anstieg der Immobilienpreise ist gemäss Wüest Partner in der Stadt Zürich zu verzeichnen. Die Preise für Einfamilienhäuser haben von 2009 bis 2020 um etwas mehr als 60 Prozent, jene für Eigentumswohnungen gar um knapp 80 Prozent zugelegt. Hier handelt es sich um Transaktionspreise, also tatsächliche Verkäufe.

Unterschiedlich betroffen
Gemäss den Fachleuten von Wüest Partner müssen die Haus- und Stockwerkeigentümer/innen nun durchschnittlich mit einer Wertzunahme von knapp 50 Prozent für ihr Wohneigentum rechnen. Der Eigenmietwert dürfte zudem um etwa 10 Prozent steigen.

Quelle: Der Artikel basiert auf den von der NZZ (Artikel vom 13. Februar 2024) und dem HEV Winterthur (Artikel vom 7. Mai 2024) veröffentlichen Beiträgen.